2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。

中国房地产上市公司二十一年研究历程

2023年，中国房地产上市公司研究对象共167家，较2003年的78家，增加了89家；较2022年的175家减少了8家。其中，沪深上市房地产企业89家，较2003年增加20家，较2022年减少6家；在港上市房地产企业78家，较2003年增加69家，较2022年减少2家。其中，2003、2022年始终在大陆上市综合实力TOP10企业名单上的是万科、招商蛇口、金地集团。2003、2023始终位列大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的企业是中国海外发展、华润置地。21年中，房地产上市公司与沪深上市TOP10企业营收均值在2022年首次出现下降，大陆在港上市TOP10企业营收均值在2021年首次出现下降。房地产上市公司、沪深上市TOP10企业、大陆在港上市TOP10企业净利润均在2020年达到最高值后，开始出现下降。近年物业服务上市公司发展迅猛，公司数量达到64家，其中59家在港上市，5家在A股上市。

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房地产上市公司如何实现高质量发展

两会期间的高质量发展新论断对房地产行业释放出更加明确的方向和启示。新论断指出，“加快构建新发展格局”是高质量发展的战略基点。数字经济进一步成为各项工作的重中之重，起到加快促进“国际国内双循环”的动力引擎作用。上市房企应高度重视数字经济与地产业务的结合，数字化赋能于产品，增强客户黏性、变革传统业态。新论断指出，“人民幸福安康”是高质量发展的最终目的。所以房住不炒，回归居住本质是大势所趋，上市房企应顺应时势，将更多的精力放在提升居住体验上来，造福民生福祉、践行社会责任。房地产上市公司应加快数字化、绿色化“两化”转型。笃行长期主义，坚持稳健运营。加强合规建设，重点提升合规管理体系有效性。发扬工匠精神，精心打造品牌。践行社会责任，积极开展企业ESG建设。

中国房地产上市公司研究方法体系及发展趋势分析

中国房地产上市公司TOP10研究已连续进行了21年。今年的研究背景相对复杂。2022年房地产行业虽较好地完成了防风险、保民生、促稳定、谋发展等任务，但行业仍未走出困局，仍有许多发展难题待解。2023年以来，资本市场改革持续深化，房地产金融政策也在持续优化，助力房地产行业向新发展模式过渡。研究组总结历年经验，进一步完善研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的发展模式。从过去20多年的发展历史看，上市房企数量已过巅峰，预计未来 “退出”现象将更加明显，新势力新模式房企有机会借助政策利好成功上市。在经历高速增长与中低速增长后，上市房企经营规模与盈利能力近年出现负增长，市值则连续下降，但随着市场复苏未来有望逐步企稳，大型央国企和优质的民企与混合所有制房企，将在未来的多维竞争中占据优势。

北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组开展中国房地产上市公司TOP10研究已连续进行了二十一年。中国房地产企业在2022年发生很大变化，目前正处于寻求高质量发展的关键期。2023年，研究组继续坚持“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘行业中成长质量佳、投资价值大的优秀房地产开发及服务上市公司，为投资者提供科学、全面的参考依据。房地产上市公司顺应政策及行业发展趋势，面对新的市场形势调整经营策略，夯实企业稳健经营的基础，不断优化项目布局与产品服务，积极探索新的发展模式，向高质量发展迈进；物业服务企业继续开疆拓土，虽然脚步有所放缓，但是在投资者的关注下，物业服务企业强化基础服务能力，拓展服务边界，补齐服务业态，顺势而为，追求有质量的发展，继续为社会发展贡献力量。

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2022年，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产负增长，行业进入缩表阶段。其中，沪深上市公司总资产均值上年下降5.4%；大陆在港上市房地产公司总资产均值较上年下降5.8%。行业缩表主要源自民营房企缩表，央企资产规模保持稳定，地方国企逆势扩张。沪深及大陆在港上市房地产公司营收增速由正转负，净利润大幅下降，部分房企出现亏损。沪深市房地产公司净负债率均值为70.8%，同比上升2.9个百分点；大陆在港上市房地产公司净负债率均值分别为81.0%，同比上升13.2个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司短期偿债能力有所降低。受市场下行影响，每股收益水平和经济增加值持续回落。政策调整难阻市场下行，上市房企市值持续走低，沪深上市房地产公司市值均值同比下降10.4%；大陆在港上市房地产公司市值均值同比下降18.4%。

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中国物业服务上市公司TOP10研究已连续进行多年，具备完善的研究方法和指标体系。截至目前，共有64家物业服务上市公司登陆资本市场。虽然在2022年年末，随着地产利好政策出台，物业板块有所反弹，但市值及市盈率较历史平均水平仍有较大提升空间。在地产下行、疫情管控等外部影响及自身高速扩张引发的一系列风险的综合作用下，上市公司整体规模增速放缓，盈利水平下降，市场拓展竞争加剧。但是，也应看到，物业管理行业基础服务空间大、项目储备充足，社区增值服务和创新型服务充满想象空间，上市公司独立性逐渐增强，稳健发展正当时，行业基本面未变，在此背景下，优秀上市公司持续挖掘行业发展机遇，保持规模稳步有效增长，延伸服务边界，引领行业驶入高质发展新阶段。

房地产上市企业新发展模式与融资展望

房地产上市企业销售净利润率整体下降，是住宅开发ROE无法规模化持续的核心原因。房企曾经持续维持高ROE，但ROE在2021年之后突然大幅下降，部分公司出现亏损。资产周转率和权益乘数很可能和销售净利润率负相关，所以提升周转或权益乘数不是解决项目盈利能力下降的办法。提高周转率意味着不断捕捉新的拿地机会。但一段时间内扩大拿地数量，意味着降低拿地标准、经营区域下沉和净利润率的下降。增加权益乘数可能意味着损害债权人信心，提高资金成本，从而导致经营净利润率下降。解决再投资问题的最可行办法是寻求积累经营性不动产。经营性不动产是重要出路。经营性不动产并不是总量供求更合理，而是区域和运营差异极大，个体特征更明显。REITs市场的诞生，是企业迎接精益化资产运营的最大制度保障。

超级产业总部地标实践分享

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